後悔しない土地探しの注意点は？
2023.3.30 配信
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土地探しの条件は？
一般的に土地を探すときのポイントには、以下のようなものがあります。
- 陽当り
周りの建物との距離などで、南向きの土地でも日中費が入らない場所もあるので隣家との位置関係を確認しましょう。
- 整形地
きれいな正方形や長方形の土地は、建物も四角で立てやすく人気です。
旗竿地などに比べると数が少なく、買い手がつきやすくなっています。
- 方角
角地がいい、南向きがいいなど
- 周辺環境
「駅近がいい」とか「静かで広いほうがよい」など、人によって求める周辺環境は違います。
優先順位を家族できちんと話し合っておきましょう。
後悔しないために見ておきたい点
しかし上記の条件だけでは、いざ建物を建てる時に困ったことになる場合も。
土地を買った後にさらにお金がかかることもありますので、注意して確認しておくことが大切です。
・土地の地目
「地目」とは、土地の現状や使用目的によって23種類に分類されている土地の種類です。
住宅を建てられる地目は4つで、宅地・山林・原野・雑種地になります。
農地・山林の場合は地目変更を行えば、建築可能です。
しかし「宅地」になっていないと住宅ローンが下りない場合もあるため、ローン利用の予定があるならば、あらかじめ確認しましょう。
・境界が決まっているか
隣地との境界はとても重要。
売買の際には境界の確認があるのですが、長い年月の間に杭が倒れてしまったり、消失してしまっていることがしばしばあります。
後々のトラブルになりやすいため、決まっていない場合は隣家と話し合って測量を行い、境界線を決めたほうがよいでしょう。
（売地の場合は、売主や業者が境界を決めてから売り出すことがほとんどです）
・水道・ガスなどのライフラインの有無
「建築可能な土地なのに、水道やガスがないなんてありえる？」と思いますよね。
実は結構あります。
旗竿地などにありがちなのですが、土地の入り口部分までは水道管やガス管がきているけれども、実際の建築場所までは来ていないことも。
その場合は自費でそれらの管を埋設しなければなりません。
そのような土地を購入するときは、引込のための金額を予算立てしておきましょう。
・法規制の確認
- セットバック
「セットバック」とは、簡単に言うと「土地に接している道路幅を４ｍにするために、建て替えるときには接面道路が4ｍ幅になるよう、敷地を後退させなければならない」ということです。
セットバック部分には擁壁や門扉なども建てられません。
また建築面積や延床面積も変わってきます。
セットバックがある土地に建築する場合は、いろいろと注意が必要です。
- 最低敷地面積
地域によって、景観や都市計画などから最低敷地面積が決められていることがあります。
たとえば川崎市麻生区王禅寺地区の地区計画では、最低敷地面積を160㎡としています。
そうなると、建てるのに必要な土地は100㎡で十分なのに160㎡購入しなければならず、予算内で納まらなくなる可能性も。
緩和措置もあるため、該当地区はすべて最低敷地面積以上を購入しなければならないわけではありませんが、注意が必要です。
- 建ぺい率・容積率
土地には建ぺい率・容積率が定められています。
建ぺい率は、その土地の中に建物を建てられる面積の割合です。
30％〜80％の範囲がありますが、土地の立地条件で細かく分けられています。
100㎡の土地に100㎡の建築面積の家は建てられません。
容積率は延べ床面積の限度です。
用途地域によって50％〜500％の範囲がありますが、諸条件で細かく違ってきます。
「4人家族で延べ床面積100㎡の家を建てたかったのに、建ぺい率・容積率で予定より狭い家しか建てられない！」
なんてことにならないように事前に計算しておくとよいでしょう。
- 災害区域
高低差のある土地は、災害区域などの指定をされていることも。
擁壁などの必要がある場合は、予想外に大きな出費（百万単位）になる事もあるので要注意です。
その他の留意点
- ゴミ捨て場の位置
近くにあると近隣のゴミが集まるので、においや汚れが気になる事も。
最近は自宅のみで回収してくれる地域もありますが、事前に確認しておくと安心です。
- 家の前の交通量
お子様が小さい時の事故の危険や騒音などの問題があります。
- 夜間の周辺環境
駅からの道が暗い、夜になると極端に人通りがなくなるなど、女性の帰宅時には気になるところです。
反対に繁華街が近いと夜中の騒ぎが気になるなども。
- 近隣トラブルの有無
なかなか聞き出すのが難しいところですが、例えば売主の売却理由などを質問してみるといいかもしれません。
しっかり調べて後悔のないお買い物を
書き出してみると、意外とたくさんのポイントが出てきました。
すべてをクリアにすることは難しいでしょうが、土地は一度購入したら簡単には買い替えられないものです。
しっかりと調べて、後悔のない土地を探して下さいね。
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